Giá căn hộ chững lại, phân khúc siêu sang vẫn "neo" cao

Thị trường căn hộ tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang có dấu hiệu đi ngang sau thời gian dài liên tục tăng giá.

Theo báo cáo tình hình nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2025 của Bộ Xây dựng, mức giá bán căn hộ không còn duy trì đà leo thang mạnh mẽ như năm 2024.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận tại các thành phố lớn khác như Đà Nẵng và Hải Phòng, nơi mà giá chung cư vẫn giữ mức ổn định so với quý cuối năm trước.

Phân khúc siêu sang vẫn nổi bật giữa thị trường trầm lắng

Mặc dù xu hướng giảm nhiệt diễn ra trên diện rộng, phân khúc căn hộ cao cấp, đặc biệt là dòng sản phẩm siêu sang, vẫn ghi nhận sự xuất hiện của những dự án có giá lên tới 200 triệu đồng/m².

Đây là những sản phẩm nhắm đến nhóm khách hàng giới thượng lưu, ít chịu tác động từ các biến động thị trường ngắn hạn.

Giá bán chung cư tại Hà Nội neo cao bất chấp xu hướng chững lại

Sau giai đoạn tăng mạnh liên tiếp, giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã ổn định hơn. Giá bán tại một vài dự án vẫn nhích nhẹ, tăng khoảng 5% so với thời điểm cuối năm 2024.

Tuy nhiên, mặt bằng giá nhìn chung vẫn ở mức cao, gây khó khăn cho người có nhu cầu mua ở thực, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Theo khảo sát thực tế trên thị trường, phần lớn căn hộ được chào bán tại Hà Nội hiện có mức giá khởi điểm từ 50 triệu đồng/m² trở lên.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân, vốn từng là lựa chọn của nhiều người mua ở thực, đang dần biến mất, khi rất hiếm ghi nhận sản phẩm nào có giá dưới 45 triệu đồng/m².

Mặt bằng giá căn hộ tại thủ đô đang thể hiện sự phân hóa khá rõ rệt. Chẳng hạn, dự án The Sakura thuộc khu đô thị Vinhomes Smart City đang được chào bán với mức giá dao động từ 60 đến 80 triệu đồng/m²; dự án Eco Lake View ở quận Hoàng Mai có giá từ 58 đến 70 triệu đồng/m²; trong khi đó, căn hộ tại Vinhomes D'Capitale (Cầu Giấy) đã chạm ngưỡng 75 đến 110 triệu đồng/m².

Thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh nhẹ

Dữ liệu từ Savills Việt Nam, đơn vị khảo sát hơn 400 dự án, cho thấy giá bán trung bình căn hộ trên thị trường chuyển nhượng trong quý I/2025 đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm nhẹ 1% so với quý trước.

Sự sụt giảm này tùy thuộc vào từng dự án, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và áp lực bán ra của một bộ phận nhà đầu tư.

Thực tế thị trường cho thấy đà chững lại bắt đầu xuất hiện từ cuối năm 2024, khi giá rao bán tại nhiều dự án không còn tăng mạnh như trước, thậm chí có xu hướng giảm nhẹ.

Lượng giao dịch cũng sụt giảm, với nhiều dự án ghi nhận mức giảm giá từ 2-5% so với đỉnh đầu năm ngoái.

Mặc dù giao dịch trên thị trường có dấu hiệu chững lại, song hoạt động phát triển nhà ở trong quý I/2025 lại cho thấy những chuyển biến tích cực.

Thống kê từ các Sở Xây dựng và chính quyền địa phương cho thấy cả nước đã hoàn thành 14 dự án nhà ở với hơn 3.800 căn hộ, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Số lượng dự án được cấp phép mới cũng gia tăng rõ rệt với 26 dự án được phê duyệt, đạt 144% so với quý IV/2024.

Đồng thời, có 59 dự án với gần 19.800 căn hộ đủ điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai, tăng 55,2% so với cùng kỳ năm ngoái.

 Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang trở lại mạnh mẽ, sẵn sàng nguồn cung cho thị trường.

Dự báo xu hướng giá và triển vọng thị trường căn hộ

Dự báo cho thấy, trong thời gian tới, mặt bằng giá căn hộ thuộc thị trường thứ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục có diễn biến giảm nhẹ.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là do nguồn cung ngày càng phong phú, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Đồng thời, sự cạnh tranh giữa các dự án cũng ngày càng gay gắt, tạo áp lực buộc các chủ sở hữu phải linh hoạt hơn về giá bán.

Điều này khiến các nhà đầu tư thứ cấp khó có thể giữ mức giá cao và buộc phải điều chỉnh để tiệm cận hơn với nhu cầu thực tế của người mua.

Trái với diễn biến ở thị trường thứ cấp, phân khúc căn hộ sơ cấp, vốn là những sản phẩm được chủ đầu tư chào bán trực tiếp, được nhận định sẽ khó có khả năng điều chỉnh giảm mạnh trong quý II/2025.

Tuy nhiên, viễn cảnh giá tăng mạnh như những đợt sốt trước đây cũng khó lặp lại trong bối cảnh thị trường đang dần ổn định.

Nguyên nhân đến từ việc thị trường đang dần bước vào giai đoạn ổn định hơn, khi nguồn cung được cải thiện và chính sách tín dụng cũng được điều chỉnh linh hoạt hơn nhằm hỗ trợ người mua nhà.