Giải mã hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định mới

Bài viết phân tích sâu về hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định mới nhất 2025. Từ đó đầu tư bất động sản an toàn, tránh mọi rủi ro.

Đầu tư bất động sản luôn mang một sức hấp dẫn khó cưỡng bởi tiềm năng sinh lời, nhưng đi cùng với đó là những cạm bẫy rủi ro không thể xem nhẹ.

Để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình, nhà đầu tư cần một "lá chắn" pháp lý vững chắc, và "lá chắn" đó không gì khác chính là hợp đồng.

Hơn nữa, với những thay đổi lớn từ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, việc giải mã hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định mới đã trở thành điều kiện tiên quyết để đầu tư an toàn.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản là gì?

Định nghĩa

Về cơ bản, hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là một thỏa thuận mang tính pháp lý, được văn bản hóa nhằm ghi nhận sự thống nhất ý chí giữa các bên tham gia. 

Giao kèo này được thiết lập giữa một bên là tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản (đáp ứng đủ điều kiện của pháp luật) và một bên khác.

Vai trò 

Hợp đồng này đóng vai trò là cơ sở pháp lý để các bên tiến hành những hoạt động thương mại, từ việc mua bán, cho thuê các tài sản như nhà ở và công trình, cho đến các giao dịch ở quy mô lớn hơn như chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay toàn bộ một dự án đầu tư.

Các loại hợp đồng từ 01/01/2025

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã hệ thống hóa lại một cách chi tiết các loại hợp đồng, tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ ràng cho mọi giao dịch.

Dưới đây là các dạng hợp đồng chính thức được công nhận:

Hợp đồng liên quan đến nhà ở & công trình

Nhà ở

Bao gồm các thỏa thuận mua bán, cho thuê hoặc thuê mua đối với tài sản là nhà ở.

Công trình xây dựng khác

Áp dụng cho toàn bộ hoặc một phần diện tích sàn của các công trình có công năng chuyên biệt (như du lịch, lưu trú, giáo dục, y tế) hoặc đa chức năng (văn phòng, thương mại, công nghiệp, hỗn hợp).

Hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án.
• Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án.

Hợp đồng liên quan đến Dự án & Giao dịch phái sinh

• Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
• Chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng đã ký trước đó.

Bên trong một hợp đồng cần có gì?

Một bản hợp đồng chặt chẽ phải chứa đựng đầy đủ các điều khoản cốt lõi để bảo vệ các bên.

Tùy vào loại hình giao dịch, nội dung sẽ có sự điều chỉnh, nhưng nhìn chung sẽ bao gồm các yếu tố sau:

Đối với mua bán, cho thuê nhà ở, công trình

• Thông tin cơ bản: Tên, địa chỉ các bên.
• Thông tin tài sản: Chi tiết về bất động sản (vị trí, diện tích, đặc điểm...).
• Tài chính: Giá trị giao dịch, lộ trình và phương thức thanh toán. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, phải có điều khoản về bảo lãnh ngân hàng.
• Thời gian & Bàn giao: Thời hạn giao nhận tài sản và các hồ sơ pháp lý đi kèm.
• Cam kết & Trách nhiệm: Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, điều khoản bảo hành, mức phạt khi vi phạm, các trường hợp chấm dứt hợp đồng và phương thức giải quyết tranh chấp.

Đối với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

Nội dung tương tự như trên, nhưng đặc biệt phải làm rõ:

• Hồ sơ pháp lý và kỹ thuật của thửa đất: Bao gồm mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, sơ đồ ranh giới, hiện trạng pháp lý và thông tin về các tài sản gắn liền (nếu có).
• Thời hạn sử dụng đất và quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có).

 Thời điểm vàng để ký kết hợp đồng

Một trong những rủi ro khi đầu tư bất động sản lớn nhất là ký hợp đồng khi tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định rất rõ:

Việc đặt bút ký vào hợp đồng chỉ thực sự hợp pháp khi đã có 'đèn xanh' từ pháp luật.

'Đèn xanh' này chỉ bật sáng khi tài sản đã hội tụ đủ các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh theo luật định, hoặc khi toàn bộ dự án đã sẵn sàng để được chuyển nhượng.

Xem chi tiết các điều kiện để bất động sản đưa vào kinh doanh theo luật định tại đây.

Điều này có nghĩa là, nhà đầu tư phải kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của tài sản (giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng...) trước khi đặt bút ký.

Các thủ tục pháp lý

Để hiện thực hóa một hợp đồng, đặc biệt là trong giao dịch đất đai, nhà đầu tư cần nắm vững quy trình sau:

Bước 1: Kiểm tra pháp lý và điều kiện của BĐS

Đây là bước sàng lọc rủi ro đầu tiên. Phải đảm bảo bất động sản không dính quy hoạch, không có tranh chấp và đã đủ điều kiện để giao dịch theo quy định của pháp luật.

Bước 2: Soạn thảo và Ký kết hợp đồng

Các bên thỏa thuận chi tiết các điều khoản. Hợp đồng sau đó sẽ được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, đặc biệt đối với giao dịch giữa các cá nhân.

Bước 3: Đăng ký biến động và hoàn tất thủ tục

Sau khi ký hợp đồng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính (thuế, phí) theo quy định.

Bạn có thể xem chi tiết các thủ tục pháp lý mua bán đất khi giao dịch tại đây. 

Kết luận

Việc nắm vững một hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định không chỉ là một yêu cầu pháp lý mà còn là kỹ năng sinh tồn, giúp nhà đầu tư tự tin chèo lái con thuyền đầu tư bất động sản vượt qua mọi sóng gió để đến bến bờ thành công.

Hãy luôn là một nhà đầu tư thông thái, đặt sự an toàn pháp lý lên hàng đầu trong mọi quyết định của mình.