Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thách thức trong triển khai
Anita Nguyễn
Trong báo cáo số 150/BC-BTC vừa trình lên Quốc hội, Bộ Tài chính đã đưa ra hai đề xuất cải tiến cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhưng đều vấp phải rào cản trong khâu thực thi.
Hai phương án thuế, mỗi phương án đều cho thấy trở ngại
Theo Bộ Tài chính, phương án đầu tiên được đề xuất áp dụng khi có thể xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.
Trong phương án này, mức thuế 20% sẽ được áp dụng trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và toàn bộ chi phí đã bỏ ra.
Cách tính này được đánh giá là hợp lý vì phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản.
Dẫu vậy, trở ngại lớn nhất là việc xác định rõ ràng giá gốc và các chi phí có thể khấu trừ, vốn không phải lúc nào cũng có đủ chứng từ hợp lệ.
Trên thực tế, việc kê khai giá mua, chi phí cải tạo, chi phí pháp lý hay lãi vay thường thiếu minh bạch, và không ít trường hợp người nộp thuế cố tình khai thấp để giảm nghĩa vụ thuế.
Với phương án thứ hai, trong trường hợp không thể xác minh được giá vốn cũng như các khoản chi phí liên quan, Bộ Tài chính kiến nghị thu thuế theo tỷ lệ 2% trên toàn bộ giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Cách làm này tuy đơn giản và dễ triển khai hơn, nhưng lại tiềm ẩn bất cập khi người chuyển nhượng vẫn phải đóng thuế dù không có lợi nhuận thực tế, từ đó đặt ra câu hỏi về tính công bằng trong áp dụng.
Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai phương án đánh thuế theo thu nhập ròng là hệ thống dữ liệu giao dịch phải đầy đủ và chính xác.
Mặc dù từ năm 2018, cơ quan thuế đã phát triển chức năng tra cứu lịch sử giao dịch bất động sản, nhưng thực tế giá trị hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các bên tham gia thường ghi giá thấp hơn để giảm thuế và lệ phí, khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát chính xác nguồn thu thật sự.
Ngoài ra, việc xác định các khoản chi phí được trừ cũng gặp nhiều thách thức. Những chi phí dễ kiểm soát như tiền mua nhà đất, chi phí xây dựng, phí công chứng, còn có thể chứng minh bằng hóa đơn chứng từ.
Nhưng với các loại chi phí “mềm” như phí môi giới, chi phí tài chính, chi phí bồi thường thì lại khó xác thực, tạo ra lỗ hổng trong xác định thu nhập chịu thuế.
Những trường hợp đặc biệt chưa có hướng xử lý rõ ràng
Một thực tế khác mà Bộ Tài chính cũng thừa nhận là không ít trường hợp chuyển nhượng liên quan đến bất động sản được thừa kế, tặng cho hoặc sở hữu từ nhiều năm trước – thời điểm mà cơ sở dữ liệu chưa được xây dựng đầy đủ.
Khi đó, việc xác định giá vốn gần như bất khả thi, khiến cả hai phương án đều khó áp dụng triệt để.
Cần lộ trình và hạ tầng dữ liệu đồng bộ
Dù đánh giá cao tính hợp lý của phương án đánh thuế dựa trên thu nhập thực tế, Bộ Tài chính cũng thừa nhận cần thêm thời gian và hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính khả thi.
Trước mắt, cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu giao dịch, đồng thời bổ sung quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện chứng minh hợp lệ và xử lý vi phạm kê khai sai lệch.
Việc điều chỉnh chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật, mà còn gắn liền với yêu cầu về minh bạch thông tin và mức độ chấp hành của người nộp thuế.
Một chính sách thuế hợp lý, công bằng và thực thi được sẽ góp phần quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Từ khoá
Cùng cộng đồng
Từ ngày 1/7/2025, lương tối thiểu vùng sẽ tính theo cấp xã thay vì cấp huyện
Bắt đầu từ 1/7/2025, việc xác định lương tối thiểu vùng sẽ căn cứ theo cấp xã, thay cho cách tính theo cấp huyện trước đây, dựa trên quy định mới tại Nghị định 128/2025/NĐ-CP cùng danh sách địa bàn đi kèm. Xem thêm
Từ 1/7, người nghỉ hưu chưa đủ điều kiện có thể nhận trợ cấp 500.000 đồng/tháng
Từ ngày 1/7 tới đây, một chính sách mới sẽ mở ra cánh cửa hỗ trợ tài chính cho nhóm người lao động chưa đủ điều kiện nhận lương hưu nhưng đã đến tuổi nghỉ hưu. Xem thêm
Bộ Công an xem xét xóa bỏ một số tội danh kết án tử hình?
Chiều 13/6, tại một tọa đàm do Cục Truyền thông Công an nhân dân tổ chức, đại diện Cục Pháp chế và Cải cách hành chính, tư pháp (V03), Bộ Công an, đã chia sẻ thông tin đáng chú ý liên quan đến hướng sửa đổi Bộ luật Hình sự 2015. Xem thêm
Boeing lao đao sau tai nạn kinh hoàng ở Ấn Độ
Boeing vừa hứng cú sốc mới khi chiếc 787 Dreamliner của Air India rơi ngay sau khi cất cánh từ sân bay Ahmedabad (Ấn Độ) hôm 12/6, khiến 241 người thiệt mạng, chỉ một hành khách sống sót. Xem thêm
Dự thảo đề xuất bắt buộc chuyển khoản khi mua vàng từ 20 triệu đồng
Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 24, bên cạnh việc siết chặt điều kiện tham gia sản xuất vàng miếng, cơ quan này còn đặt ra quy định mới về hình thức thanh toán khi giao dịch mua bán vàng. Xem thêm
Hộ kinh doanh lúng túng kê khai mới, TP.HCM kích hoạt hỗ trợ 24/7
Chi cục Thuế khu vực II đã chuẩn bị tài liệu, video hướng dẫn và lập đường dây nóng cùng tổ tư vấn lưu động 24/7 để hỗ trợ hộ kinh doanh kê khai thuế. Xem thêm
Từ 1/7: Sàn thương mại điện tử sẽ khấu trừ và nộp thuế thay người bán
Từ ngày 1/7 tới đây, các sàn thương mại điện tử và nền tảng số sẽ chính thức phải thực hiện trách nhiệm khấu trừ và nộp thuế thay cho người bán. Xem thêm
Ai sẽ thay thế thế độc quyền vàng miếng?
Ngân hàng Nhà nước đề xuất sửa đổi Nghị định 24, chấm dứt độc quyền sản xuất vàng miếng. Cơ chế mới dự kiến mở rộng quyền sản xuất vàng miếng cho các tổ chức có năng lực tài chính, thay vì giới hạn ở một đơn vị như trước. Xem thêm
Sự cố Google Cloud lan rộng: Hàng loạt dịch vụ toàn cầu chập chờn
Rạng sáng ngày 13/6 (giờ Hà Nội), một sự cố kỹ thuật nghiêm trọng đã xảy ra trên nền tảng Google Cloud Platform (GCP), kéo theo hàng loạt dịch vụ trực tuyến lớn trên thế giới rơi vào tình trạng hoạt động không ổn định hoặc gián đoạn hoàn toàn. Xem thêm
Công an vào làm rõ vụ cán bộ thuế xưng hô phản cảm với người dân ở Thanh Hóa
Một cán bộ thuế ở Vĩnh Lộc, Thạch Thành (Thanh Hóa) bị tố có lời lẽ thiếu chuẩn mực với người dân. Lãnh đạo đơn vị xác nhận vụ việc sáng 12/6, cho biết người liên quan là ông D.V.H. và công an đang vào cuộc xác minh. Xem thêm
62 bệnh hiểm nghèo được BHYT chi trả 100%, kể cả khám chữa bệnh trái tuyến từ 1/7
Người mắc bệnh hiếm hoặc bệnh nặng sẽ được khám chữa bệnh trái tuyến và hưởng 100% chi phí BHYT theo quy định mới có hiệu lực từ ngày 1/7/2025, theo Luật BHYT sửa đổi. Xem thêm
Kiến nghị giãn tiến độ kiểm định khí thải xe máy để đảm bảo tính khả thi
Trước áp lực về hạ tầng kỹ thuật, nhân lực và thực trạng sử dụng xe máy tại các đô thị lớn, Cục Đăng kiểm Việt Nam vừa đưa ra đề xuất điều chỉnh lộ trình kiểm soát khí thải xe máy, theo hướng triển khai từng bước thay vì áp dụng đồng loạt từ năm 2027 như kế hoạch ban đầu. Xem thêm
Từ 1/7: Khám bệnh trái tuyến cũng được BHYT chi trả 100%
Theo quy định mới trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật BHYT, người dân khi đi khám chữa bệnh, kể cả trái tuyến sẽ được quỹ bảo hiểm thanh toán 100% chi phí theo mức hưởng trên thẻ, thay vì chỉ từ 80% đến 95% như trước đây. Xem thêm
Quy định mới về đặt tên hộ kinh doanh, bạn đã biết?
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định về đăng ký doanh nghiệp, trong đó đáng chú ý là đề xuất quy định cách đặt tên hộ kinh doanh và các trường hợp được miễn đăng ký. Xem thêm
Hà Nội: Tạm giữ gần 3.500 sản phẩm mỹ phẩm không rõ nguồn gốc
Gần 3.500 sản phẩm mỹ phẩm không rõ nguồn gốc đã bị phát hiện trong một đợt kiểm tra tại Hà Nội, với giá trị lô hàng vi phạm ước tính hơn 187 triệu đồng. Xem thêm
Mỹ và Trung Quốc hạ nhiệt căng thẳng qua thỏa thuận khung mới
Sau hai ngày đàm phán tại London, Mỹ và Trung Quốc đã đạt được thỏa thuận khung nhằm hạ nhiệt căng thẳng thương mại và tháo gỡ vướng mắc liên quan đến xuất khẩu đất hiếm. Xem thêm
Xem thêm
Có thể bạn biết
Xem tất cả
huyenmy ajc
Nguyễn bá Khải
nhut y nguyen
An Phan
Đại Lộc Quản lý
Giấy phép thiết lập MXH số 61/GP-BTTTT, do Bộ Thông tin và Truyền thông cấp ngày 29/01/2021, cho Công ty TNHH Truyền thông Thương hiệu mới.
Đơn vị vận hành: Công ty CP Truyền thông NB Media
Chịu trách nhiệm: Hưng Bùi
Hotline: 094.4141.591
Email: info@nbmedia.vn
Địa chỉ: 22 Lê Đức Thọ, Mỹ Đình 2, Nam Từ Liêm, Hà Nội.
