Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thách thức trong triển khai
Anita Nguyễn
Trong báo cáo số 150/BC-BTC vừa trình lên Quốc hội, Bộ Tài chính đã đưa ra hai đề xuất cải tiến cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhưng đều vấp phải rào cản trong khâu thực thi.
Hai phương án thuế, mỗi phương án đều cho thấy trở ngại
Theo Bộ Tài chính, phương án đầu tiên được đề xuất áp dụng khi có thể xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.
Trong phương án này, mức thuế 20% sẽ được áp dụng trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và toàn bộ chi phí đã bỏ ra.
Cách tính này được đánh giá là hợp lý vì phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản.
Dẫu vậy, trở ngại lớn nhất là việc xác định rõ ràng giá gốc và các chi phí có thể khấu trừ, vốn không phải lúc nào cũng có đủ chứng từ hợp lệ.
Trên thực tế, việc kê khai giá mua, chi phí cải tạo, chi phí pháp lý hay lãi vay thường thiếu minh bạch, và không ít trường hợp người nộp thuế cố tình khai thấp để giảm nghĩa vụ thuế.
Với phương án thứ hai, trong trường hợp không thể xác minh được giá vốn cũng như các khoản chi phí liên quan, Bộ Tài chính kiến nghị thu thuế theo tỷ lệ 2% trên toàn bộ giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Cách làm này tuy đơn giản và dễ triển khai hơn, nhưng lại tiềm ẩn bất cập khi người chuyển nhượng vẫn phải đóng thuế dù không có lợi nhuận thực tế, từ đó đặt ra câu hỏi về tính công bằng trong áp dụng.
Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai phương án đánh thuế theo thu nhập ròng là hệ thống dữ liệu giao dịch phải đầy đủ và chính xác.
Mặc dù từ năm 2018, cơ quan thuế đã phát triển chức năng tra cứu lịch sử giao dịch bất động sản, nhưng thực tế giá trị hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các bên tham gia thường ghi giá thấp hơn để giảm thuế và lệ phí, khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát chính xác nguồn thu thật sự.
Ngoài ra, việc xác định các khoản chi phí được trừ cũng gặp nhiều thách thức. Những chi phí dễ kiểm soát như tiền mua nhà đất, chi phí xây dựng, phí công chứng, còn có thể chứng minh bằng hóa đơn chứng từ.
Nhưng với các loại chi phí “mềm” như phí môi giới, chi phí tài chính, chi phí bồi thường thì lại khó xác thực, tạo ra lỗ hổng trong xác định thu nhập chịu thuế.
Những trường hợp đặc biệt chưa có hướng xử lý rõ ràng
Một thực tế khác mà Bộ Tài chính cũng thừa nhận là không ít trường hợp chuyển nhượng liên quan đến bất động sản được thừa kế, tặng cho hoặc sở hữu từ nhiều năm trước – thời điểm mà cơ sở dữ liệu chưa được xây dựng đầy đủ.
Khi đó, việc xác định giá vốn gần như bất khả thi, khiến cả hai phương án đều khó áp dụng triệt để.
Cần lộ trình và hạ tầng dữ liệu đồng bộ
Dù đánh giá cao tính hợp lý của phương án đánh thuế dựa trên thu nhập thực tế, Bộ Tài chính cũng thừa nhận cần thêm thời gian và hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính khả thi.
Trước mắt, cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu giao dịch, đồng thời bổ sung quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện chứng minh hợp lệ và xử lý vi phạm kê khai sai lệch.
Việc điều chỉnh chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật, mà còn gắn liền với yêu cầu về minh bạch thông tin và mức độ chấp hành của người nộp thuế.
Một chính sách thuế hợp lý, công bằng và thực thi được sẽ góp phần quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.
Từ khoá
Cùng cộng đồng
UBND TP.HCM vừa phê duyệt một đề án mới: hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi, nhằm giải quyết vấn đề xuống cấp của hàng loạt nhà trọ không đạt tiêu chuẩn an toàn. Xem thêm
Một lần nữa, mối quan hệ căng thẳng giữa Tổng thống Donald Trump và Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Jerome Powell lại thu hút sự chú ý, sau khi Ngân hàng Trung ương quyết định giữ nguyên mức lãi suất điều hành. Xem thêm
Dự án cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, tuyến giao thông then chốt kết nối TP.HCM với tỉnh Tây Ninh và xa hơn là Campuchia, đang được các cơ quan chức năng thúc đẩy tiến độ với kỳ vọng khởi công đầu năm 2026. Xem thêm
HĐND Thành phố Đà Nẵng mới đây đã thông qua danh mục các khu đất để thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất đối với 13 dự án. Xem thêm
Sau cuộc họp chính sách kéo dài hai ngày kết thúc vào ngày 7/5, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) quyết định tiếp tục giữ nguyên mức lãi suất cơ bản trong khoảng 4,25–4,50%. Xem thêm
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa khẳng định chưa cấp phép cho bất kỳ sàn giao dịch ngoại hối (Forex) nào hoạt động trong nước. Xem thêm
Để từng bước đưa hộ kinh doanh vào khuôn khổ minh bạch và hiện đại, Nghị quyết 68 của Bộ Chính trị đặt mục tiêu loại bỏ hoàn toàn cơ chế thuế khoán chậm nhất vào năm 2026. Xem thêm
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu nhiều biến động, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) vừa kết thúc cuộc họp chính sách vào đầu tháng 5 với quyết định giữ nguyên mức lãi suất cơ bản ở 0,5%. Xem thêm
Cục Hàng hải và Đường thủy Việt Nam vừa trình Bộ Xây dựng dự thảo quy hoạch chi tiết phát triển vùng đất và vùng nước cảng biển Sóc Trăng, giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Xem thêm
Một dự luật từng nhận được sự ủng hộ từ cả hai đảng nhằm thúc đẩy việc hợp pháp hóa stablecoin tại Mỹ hiện đang vấp phải làn sóng phản đối mạnh mẽ từ phe Dân chủ tại Thượng viện. Xem thêm
Trong bối cảnh căng thẳng thương mại toàn cầu vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, Tổng thống Mỹ Donald Trump bất ngờ hé lộ khả năng ký kết một số thỏa thuận thương mại ngay trong tuần này. Xem thêm
Tuần trước, giá vàng trong nước duy trì mức cao kỷ lục. Dự báo giá vàng sẽ tiếp tục biến động mạnh trong tuần này, do chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế, chính trị. Xem thêm
Sau hơn sáu thập kỷ điều hành Berkshire Hathaway, Warren Buffett – nhà đầu tư huyền thoại đã đưa tập đoàn này trở thành biểu tượng của giới tài chính toàn cầu – sẽ chính thức rời vị trí lãnh đạo vào cuối năm 2025. Xem thêm
Từ đối thoại thiện chí với Trump đến loạt đòn tấn công chính sách, Quỹ Bill & Melinda Gates (Quỹ Gates) đang chật vật xoay xở giữa cắt giảm viện trợ, áp lực pháp lý và cáo buộc đạo đức giả. Xem thêm
HĐND tỉnh Quảng Ngãi vừa thông qua việc chấm dứt chủ trương đầu tư đối với dự án xây dựng Khu đô thị mới An Phú (dự án đảo Ngọc). Xem thêm
Xem thêm
Trump chế giễu, gọi Chủ tịch Fed là “kẻ ngốc”
Có thể bạn biết
Xem tất cả
LE VAN HUNG
hmyy Nguyen
Studio Sắc
Huyền My Nguyễn Phương
