Cộng đồng

Cộng đồng Tin tức

Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thách thức trong triển khai

Anita Nguyễn

06/05/2025

Trong báo cáo số 150/BC-BTC vừa trình lên Quốc hội, Bộ Tài chính đã đưa ra hai đề xuất cải tiến cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhưng đều vấp phải rào cản trong khâu thực thi.

Hai phương án thuế, mỗi phương án đều cho thấy trở ngại

Theo Bộ Tài chính, phương án đầu tiên được đề xuất áp dụng khi có thể xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.

Trong phương án này, mức thuế 20% sẽ được áp dụng trên phần lợi nhuận ròng – tức phần chênh lệch giữa giá bán bất động sản và toàn bộ chi phí đã bỏ ra.

Cách tính này được đánh giá là hợp lý vì phản ánh đúng bản chất thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản.

Dẫu vậy, trở ngại lớn nhất là việc xác định rõ ràng giá gốc và các chi phí có thể khấu trừ, vốn không phải lúc nào cũng có đủ chứng từ hợp lệ.

Trên thực tế, việc kê khai giá mua, chi phí cải tạo, chi phí pháp lý hay lãi vay thường thiếu minh bạch, và không ít trường hợp người nộp thuế cố tình khai thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

Với phương án thứ hai, trong trường hợp không thể xác minh được giá vốn cũng như các khoản chi phí liên quan, Bộ Tài chính kiến nghị thu thuế theo tỷ lệ 2% trên toàn bộ giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Cách làm này tuy đơn giản và dễ triển khai hơn, nhưng lại tiềm ẩn bất cập khi người chuyển nhượng vẫn phải đóng thuế dù không có lợi nhuận thực tế, từ đó đặt ra câu hỏi về tính công bằng trong áp dụng.

Một trong những điều kiện tiên quyết để triển khai phương án đánh thuế theo thu nhập ròng là hệ thống dữ liệu giao dịch phải đầy đủ và chính xác.

Mặc dù từ năm 2018, cơ quan thuế đã phát triển chức năng tra cứu lịch sử giao dịch bất động sản, nhưng thực tế giá trị hợp đồng vẫn chưa phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các bên tham gia thường ghi giá thấp hơn để giảm thuế và lệ phí, khiến cơ quan chức năng khó kiểm soát chính xác nguồn thu thật sự.

Ngoài ra, việc xác định các khoản chi phí được trừ cũng gặp nhiều thách thức. Những chi phí dễ kiểm soát như tiền mua nhà đất, chi phí xây dựng, phí công chứng, còn có thể chứng minh bằng hóa đơn chứng từ.

Nhưng với các loại chi phí “mềm” như phí môi giới, chi phí tài chính, chi phí bồi thường thì lại khó xác thực, tạo ra lỗ hổng trong xác định thu nhập chịu thuế.

Những trường hợp đặc biệt chưa có hướng xử lý rõ ràng

Một thực tế khác mà Bộ Tài chính cũng thừa nhận là không ít trường hợp chuyển nhượng liên quan đến bất động sản được thừa kế, tặng cho hoặc sở hữu từ nhiều năm trước – thời điểm mà cơ sở dữ liệu chưa được xây dựng đầy đủ.

Khi đó, việc xác định giá vốn gần như bất khả thi, khiến cả hai phương án đều khó áp dụng triệt để.

Cần lộ trình và hạ tầng dữ liệu đồng bộ

Dù đánh giá cao tính hợp lý của phương án đánh thuế dựa trên thu nhập thực tế, Bộ Tài chính cũng thừa nhận cần thêm thời gian và hạ tầng kỹ thuật để đảm bảo tính khả thi.

Trước mắt, cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu giao dịch, đồng thời bổ sung quy định rõ ràng về các khoản chi phí được trừ, điều kiện chứng minh hợp lệ và xử lý vi phạm kê khai sai lệch.

Việc điều chỉnh chính sách thuế đối với chuyển nhượng bất động sản không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật, mà còn gắn liền với yêu cầu về minh bạch thông tin và mức độ chấp hành của người nộp thuế.

Một chính sách thuế hợp lý, công bằng và thực thi được sẽ góp phần quan trọng trong việc lành mạnh hóa thị trường bất động sản và tăng thu cho ngân sách nhà nước.

THEO DÕI CHÚNG TÔI

Từ khóa phổ biến

Thuế chuyển nhượng bất động sản: Thách thức trong triển khai

Hai phương án thuế, mỗi phương án đều cho thấy trở ngại

Những trường hợp đặc biệt chưa có hướng xử lý rõ ràng

Cần lộ trình và hạ tầng dữ liệu đồng bộ

Cùng cộng đồng

Eric Bùi

Nguyễn Chính Nghĩa

Trường Harper

Nguyễn Chính Nghĩa

Trần Hà Trang

Trần Quang Đan

Keith Tuan

Nguyễn Hoàng Anh

orangecat

Nguyễn Hoàng Anh

bbbist23

Ngô Thị Thùy Anh

Steve Nguyễn

Ngô Thị Thùy Anh

Nguyễn Lan An

Trần Hà Trang

Đang quan tâm

"Bóng" TC Group tại PGBank qua cơ cấu cổ đông, nhân sự và dòng vốn tín dụng

Có thể bạn biết

Le Hoang Tuan Anh

chinh nguyễn

Hà Nguyễn

Phu Nguyen

Nguyễn Văn Trường